Loven er en reserveløsning

Det viktigste å vite om sameieloven er at avtaler går foran. Loven sier selv at reglene gjelder så langt ikke annet følger av avtale. Har dere en skriftlig sameieavtale, er det den som gjelder. Har dere ingen, faller dere tilbake på loven – også på de punktene dere aldri har tenkt på.

Står det ingenting om hvor store andeler hver eier, regner loven med at alle eier like mye.

Bruken: alle kan bruke hytta, men ikke på bekostning av de andre

Etter loven kan hver sameier bruke hytta til det den vanligvis brukes til. Ingen må likevel bruke den mer enn det som svarer til andelen sin, eller slik at det blir urimelig til ulempe for de andre. Det er et fornuftig prinsipp, men det svarer ikke på det dere faktisk krangler om: Hvem får påsken? Hvor lenge kan én familie være der i juli? Hvor langt frem kan man booke?

Slike spørsmål må dere avtale selv. Det er her det oftest skjærer seg, fordi alle har sin egen oppfatning av hva som er «rimelig».

Beslutninger: flertallet bestemmer det meste

Vanlige beslutninger om drift og bruk tas med flertall. Flertall betyr de som til sammen eier mer enn halvparten. Eier tre søsken en tredjedel hver, holder det altså at to er enige. Står det helt likt, for eksempel to sameiere med halvparten hver, sier loven at spørsmålet avgjøres ved loddtrekning.

Flertallet kan likevel ikke bestemme alt. Det kan for eksempel ikke vedta å selge eller pantsette hele hytta. Det krever at alle er enige.

Kostnader og vedlikehold

Utgifter og inntekter deles etter hvor stor andel hver eier. Det gjelder blant annet forsikring, eiendomsskatt, kommunale avgifter og vedlikehold. Loven sier også at alle skal fare fint med hytta.

Mange familier ønsker en annen fordeling, for eksempel at strøm og ved betales etter bruk. Det kan dere avtale, men gjør det skriftlig, så det ikke blir et tema hver gang regningen kommer.

Selge sin andel: de andre har forkjøpsrett

En sameier kan selge andelen sin. Skifter en andel eier, har de andre sameierne forkjøpsrett etter loven. Det betyr at familien eller vennegjengen får sjansen til å kjøpe andelen før den går til noen utenfor.

Oppløsning: alle kan kreve at sameiet avsluttes

Det punktet som overrasker flest, er at hver sameier etter loven kan kreve sameiet oppløst, etter varsel med rimelig frist. En hytte kan sjelden deles fysisk, så i praksis betyr det salg. Blir dere ikke enige, kan salget skje gjennom namsmyndighetene.

Det er en av de viktigste grunnene til å ha en sameieavtale: der kan dere avtale hvordan en sameier går ut, hvordan andelen verdsettes og hvor lang tid de andre har på seg til å kjøpe.

Hva betyr dette i praksis?

  • Har dere ingen avtale, gjelder loven – også reglene om flertall, kostnader og oppløsning.
  • Loven løser ikke de daglige spørsmålene om påske, sommer og booking. Det må dere avtale selv.
  • En skriftlig sameieavtale gir trygghet for alle, særlig hvis noen vil selge seg ut.
  • Reglene for bruk blir lettest å følge når de ligger i en felles kalender som sier ja og nei for dere.

Denne artikkelen er en enkel forklaring, ikke juridisk rådgivning. Lovteksten finner du på Lovdata under «Lov om sameige». Står det mye på spill, for eksempel ved arv eller salg av en andel, bør dere snakke med en advokat.